av Ulf Ahrner
25 mars, 2021

Den överlägset mest diskuterade privatekonomiska frågan i Stockholm och andra storstäder är bostadspriserna – hur dyrt det är, hur dyrt det kan bli, om vi har nått toppen och om de kanske faller snart. Det finns minst lika många teorier om vad som styr bostadspriserna som det finns ”experter”. På kort sikt är det givetvis den kollektiva framtidstron som styr – ju större andel av befolkningen som tror att priserna ska gå upp i närtid, desto högre är priserna, och vice versa.

Men vad som styr på lång sikt är mycket mindre omtalat. Det pratas ofta om saker som BNP-tillväxt, arbetslöshet och räntenivåer, men alla dessa saker kokar egentligen ner till en övergripande faktor – penningmängden. Penningmängden är förenklat uttryckt hur mycket pengar det totalt finns av en viss valuta. För närvarande finns det till exempel ca 4,5 biljoner svenska kronor på bankkonton, i kontanter etc., och alla dessa pengar måste ta vägen någonstans.

Sedan finanskrisen 2007-2009 har den industrialiserade världens centralbanker tävlat om vem som kan trycka mest pengar. Det har gjorts för att få inflationen att stiga, men konsumentpriserna har som bekant inte påverkats särskilt mycket. De styrs nämligen mer av flytt av produktion till lågkostnadsländer och automatisering än av penningmängden. Istället har pengarna investerats i exempelvis aktiemarknaden, med historiska uppgångar som följd.

Mängden utgivna amerikanska dollar och amerikanska börsindex de senaste 40 åren uppvisar ett slående samband.
Mängden utgivna amerikanska dollar och amerikanska börsindex de senaste 40 åren uppvisar ett slående samband.

Fast det finns även ett annat område dit den ökande penningmängden tar vägen, nämligen fastighetsmarknaden. År 2005 lanserades HOX-index, vilket är ett index för att kunna följa bostadsprisutvecklingen i Sverige som helhet, samt i de tre storstadsområdena, uppdelat i lägenheter och villapriser. Det ger oss möjligheten att jämföra bostadsprisernas utveckling med till exempel Stockholmsbörsens rörelser under samma period.

De svenska bostadspriserna och Stockholmsbörsens utveckling har samma långsiktiga trend, fastän börsen uppvisar kraftigare kortsiktiga svängningar.
De svenska bostadspriserna och Stockholmsbörsens utveckling har samma långsiktiga trend, fastän börsen uppvisar kraftigare kortsiktiga svängningar.

Sambandet är så påtagligt att vi antingen ser en direkt påverkan mellan dessa två, eller så kan vi misstänka att det egentligen finns en annan faktor som påverkar dem båda. Låt oss även rita in den svenska penningmängdens utveckling under samma period i diagrammet.

Den svenska penningmängden ökar stadigt den med, och både börs och fastigheter följer efter. Frågan är vad de stora stimulanserna under Covid-19 i slutet kommer ge för effekt?
Den svenska penningmängden ökar stadigt den med, och både börs och fastigheter följer efter. Frågan är vad de stora stimulanserna under Covid-19 i slutet kommer ge för effekt?

Förenklat är det den ständigt ökande penningmängden som är den långsiktiga drivkraften bakom den nominella prisutvecklingen på både aktier och bostäder. Fastigheter rör sig lite upp och ner runt penningmängden, och börsen rör sig ännu mer upp och ner, men trenden är densamma, och det betyder i förlängningen att så länge centralbankerna tävlar i att trycka ännu mer pengar, så fortsätter antagligen priserna på bostäder och aktier långsiktigt uppåt.

Om man i det här läget bosparar på bankkonto eller i räntefonder riskerar man alltså att se priserna fortsätta rusa ifrån en. Det är därför det är så viktigt att allt sparande som inte är väldigt kortsiktigt investeras, för även om den officiella inflationen är ganska låg så ökar alltså boendekostnaderna i snabb takt. De stora vinnarna är de som investerar, och de stora förlorarna är de som ligger på konton. Fundler hjälper dig att investera pengarna rätt.

Bonusgraf: Covid-19 har inneburit snabba prisökningar på villor medan lägenheter har gått upp betydligt mindre. Det är nog ganska sannolikt att vi kommer se en återgång till en mer normal relation mellan dessa när vaccineringarna är genomförda och livet blir som vanligt.
Bonusgraf: Covid-19 har inneburit snabba prisökningar på villor medan lägenheter har gått upp betydligt mindre. Det är nog ganska sannolikt att vi kommer se en återgång till en mer normal relation mellan dessa när vaccineringarna är genomförda och livet blir som vanligt.