Alla inlägg
av Ulf Ahrner
20 januari, 2023
De Svenska bostadspriserna hade ett sanslöst rally under Covid-pandemin, med en uppgång på över 26% på bara 2 år. Det sista året har nästan hela den uppgången utraderats. Vad hände, och var står vi egentligen nu – ska det rasa mer, eller befinner vi oss kanske i det bästa köpläget någonsin?
Som jag tidigare har bloggat om (https://fundler.se/blogg/utvecklingen-av-bostadsmarknaden-och-borsen/) så brukar börs och bostadspriser följa samma trendlinje, fast med skillnaden att börsen brukar uppvisa större svängningar (dvs högre risk). Det är oerhört sällsynt med den typen av snabba ras som vi nu har sett i bostadsmarknaden. Sist var 2008, och före det får man gå tillbaka till 1990.
Förra årets börsfall var stort, men inte lika anmärkningsvärt som det rekordstora boprisraset. Höjda kalkylräntor, skyhöga elpriser och stor osäkerhet om konjunkturen framöver blev en perfekt storm.
Det är lätt att förledas att tro att det är höjda räntor som sänker bostadsmarknaden, men faktum är att den kopplingen är ganska lös. Det beror på att räntorna förvisso påverkar kostnaden för att bo, men de påverkar inte direkt tillgången till kapital. Kapitaltillgången påverkas istället av bankernas utlåningsregler och tillväxten i bostadsköparnas sparande, dvs av hur börsen rör sig.
Det är alltså förändringar i bankernas så kallade boendekalkyl som gör störst skillnad för köpkraften, och därmed för bostadspriserna. I juni 2021 sänktes tex kalkylräntan från ca 7% till ca 6% hos de flesta svenska banker. Grovt räknat betydde det att någon som tidigare kunde låna 3 mkr plötsligt fick låna 3,5 mkr istället, och vips steg alla bostadspriser. I somras höjdes dock kalkylräntorna med uppemot 1% hos flera banker, vilket alltså lika snabbt drog tillbaka den där extra halva miljonen.
En annan del av bankernas kalkyl är uppvärmningskostnaden, och den har som bekant gått i taket i och med de skyhöga elpriserna. Därav ser vi mycket större fall i villapriserna än i de centralvärmda bostadsrätterna, i alla fall på kort sikt. När det är dags för bostadsrättsföreningarna att lägga om sina lån kan det nog successivt bli hård press även på de priserna då de tvingas höja månadsavgiften.
Det nämns även ibland att stigande arbetslöshet påverkar bostadspriserna, och det är förvisso sant, men effekten är ganska liten, ca 1% lägre priser för varje procent arbetslöshet enligt en uppsats från Lunds Universitet, och då ska man förstå att 1% extra arbetslöshet är väldigt mycket. Sammantaget ger de här effekterna på kapitaltillgången (ihop med rader av negativa artiklar om konjunkturen och bostadsmarknaden) ett starkt negativt sentiment, som det kallas.
Varje månad publicerar SEB den så kallade boprisindikatorn. Ett negativt värde innebär att konsumenterna tror att priserna ska falla närmaste året. För januari 2023 är indikatorn -21.
När sentimentet är negativt betyder det att folk i genomsnitt är rädda för att köpa, för de tror att priserna ska falla. Det är lätt att tänka att priserna ska falla om alla tror att de ska göra det, för att det blir en självuppfyllande profetia, men så är det faktiskt inte alls. Istället är det så att när sentimentet är som mest negativt, så är marknaden redan på botten! Historiskt laggar marknaden med ca 3 månader jämfört med boprisindikatorn i bilden ovan.
Även om det nog kan fortsätta skaka lite i priserna under den närmaste tiden så är det ändå troligt att de närmaste 6-9 månaderna är ett sällsynt bra läge att köpa in sig eller byta bostad. Det är nog särskilt bra läge att byta från lägenhet till villa i och med att elpriserna sannolikt kommer återgå till det normala med tiden. Kom också ihåg att det är bra att sälja med förlust, för då får man lägre skatt! Man kan till och med sänka sitt tidigare uppskov om man har ett sådant.
Om man har köpt in sig första gången när det var dyrt och nu ligger back behöver man inte misströsta, för de senaste nedgångarna i den svenska bostadsmarknaden varit tillbaka på samma nivåer eller högre inom ca 3 år efter fallet, så det är bara att hålla ut och fortsätta spara pengar!
*Riskinformation: Historisk utveckling är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Informationen häri utgör inte och ska inte uppfattas som investeringsrådgivning eller investeringsrekommendationer. Åsikterna som uttrycks i texten är artikelförfattarens egna, och representerar nödvändigtvis inte Fundler.
